Die Preisfallen beim Immobilienverkauf

.Bei der Ermittlung des Verkaufspreises spielen etliche Faktoren mit ein

Den besten Verkaufspreis für die eigene Immobilie zu erzielen, davon träumen die meisten Besitzer:innen von Haus oder Eigentumswohnung. Das Problem: Unrealistische Preisvorstellungen führen fast immer zu schlechten Verkaufsergebnissen, da sie im Käufer:innenkreis Skepsis hervorrufen. Damit Sie sich den Verkauf Ihrer Immobilie durch eine falsche Preiseinschätzung nicht erschweren, haben unsere Immobilienexpert:innen für Sie die wichtigsten Faktoren der Wertermittlung zusammengefasst.

Immobilienbewertung – das sind die wichtigsten Punkte

Lage ist nicht gleich Lage
Der „wahre“ Zustand Ihrer Immobilie
Die neue Herausforderung: Energieeffizienz

Lage ist nicht gleich Lage

Die Lage ist und bleibt der entscheidende Faktor zur Bestimmung des Verkaufspreises Ihrer Immobilie. Hierbei gilt es, zwischen Mikro- und Makrolage zu unterscheiden. Bei der Mikrolage liegt der Fokus auf dem unmittelbaren Umfeld Ihrer Immobilie, wie beispielsweise die Straße oder die direkte Nachbarschaft. Hierbei berücksichtigen Sie unbedingt folgende Aspekte:

Bei der Immobilienbewertung unbedingt zwischen Mikro- und Makrolage unterscheiden. / Photo: Adobe shock

Parkmöglichkeiten
Bus- und Bahnhaltestellen
Einkaufsmöglichkeiten
Distanz zu Geschäften des täglichen Bedarfs oder Schulen
Nähe zu Grünanlagen oder Spielplätzen
allgemeine Lautstärke im betreffenden Stadtviertel sowie der Straße

Bei der Makrolage dreht sich dagegen alles um die weitläufigere Infrastruktur. Es geht um den Ausbau von Straßen und ÖPNV-Anbindungen im erweiterten Stadtgebiet. Außerdem zählen Aspekte wie Autobahnen, Flughäfen oder Bahnhöfe in der Nähe Ihrer Immobilie zu den relevanten Faktoren. Zusätzlich werden auch allgemeine Eigenschaften berücksichtigt. Hierzu gehören z. B. die Attraktivität der Stadt oder Region sowie Image- und Umweltfaktoren.

Informationen rund um die Mikro- oder Makrolage Ihrer Immobilie sind im gesamten Verkaufsprozess relevant – sowohl bei der Preisfindung, als auch später im Exposé!

UNSER EXPERTEN-TIPP

Bei Ihrer Preisermittlung berücksichtigen Sie auch unbedingt die Unterscheidung von A-Lage, B-Lage, C-Lage und D-Lage. Das unabhängige Analyseunternehmen Bulwiengesa bietet eine genaue Auflistung deutscher Städte. Hier lohnt sich ein Blick bei der Berechnung Ihres Immobilienwertes.

Achtung: Nicht immer ist eine A-Lage ein Preis-Garant. Eine repräsentative Einschätzung Ihrer Immobilie, bietet Ihnen diese kostenlose Online-Bewertung. Alle relevanten Bewertungsfaktoren werden hier bereits berücksichtigt.

Der "wahre" Zustand Ihrer Immobilie

Den Zustand der eigenen Immobilie zu bewerten, ist als Besitzer:in eine besondere Herausforderung. Viele blicken emotional auf das eigene Zuhause – eine objektive Bewertung fällt dann meist schwer.

Damit Sie den Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung besser einschätzen können, haben unsere Experten die einzelnen Kategorien der klassischen Zustandsbeschreibungen für Sie aufgeschlüsselt.

Hierbei liegt der Fokus auf folgenden Faktoren: Dächer, Sanitär und Bodenbeläge.

Bei der Bewertung einer Immobilie ist Objektivität gefragt. / Photo: wirestock

Faktoren für die Zustandsbewertung Ihrer Immobilie

Einfach

Dächer: Betondachpfannen (untere Preisklasse), Bitumen , Kunststofffolienabdichtung, keine Wärmedämmung

Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz

Bodenbeläge: Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC (untere Preisklasse)

Mittel

Dächer: Betondachpfannen (gehobene Preisklasse), mittlerer Wärmedämmstandard

Sanitär: 1 Bad mit Dusche und Badewanne, Gäste-WC, Installation unter Putz

Bodenbeläge: Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum (mittlere Preisklasse)

Gehoben

Dächer: Tondachpfannen, Schiefer, Metalleindeckung, hoher Wärmedämmstandard

Sanitär: 1–2 Bäder, Gäste-WC

Bodenbeläge: Fliesen, Parkett, Betonwerkstein

Stark GEHOBEN

Dächer: viele Oberlichter, Dachaus- und Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad, Dachausschnitte in Glas

Sanitär: mehrere großzügige Bäder, tlw. Bidet, Whirlpool, Gäste-WC

Bodenbeläge: Naturstein, aufwendige Verlegung

Unser Service

Um Ihnen die Arbeit zu erleichtern und damit Sie direkt abgleichen können, hat unsere Maklaro-Redaktion eine Übersicht der Faktoren erstellt, die Sie sich kostenlos herunterladen können.

Hier sind die für Sie wichtigsten Faktoren aufgegriffen – denn eine vollumfängliche Liste umfasst 50 Kriterien, von denen viele überfordert wären.

Zustandsbewertung Immobilie

Die neue Herausforderung: Energieeffizienz

Die EU plant, Klimaneutralität beim Gebäudebestand durchzusetzen. / Photo Guillaume Périgois / unsplash

Schlechte Dämmungen und alte Heizungen führen zu einem viel zu hohen Energieverbrauch und einer schlechten Klimabilanz bei deutschen Immobilien. Einer der Gründe, dass die EU-Kommission das klare Ziel ausgesprochen hat, den Gebäudebestand der Europäischen Union bis 2050 „klimaneutral“ machen zu wollen.

Eine Entscheidung, die auch großen Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie hat.

Angenommen, Ihre Immobilie ist in Sachen Energieeffizienz nicht auf dem aktuellen Stand, kann das den Wert mittlerweile drastisch minimieren – denn Interssent:innen müssen nötige Umbaumaßnahmen in ihre Preiskalkulation mit einbeziehen. Rechnen Sie auch damit, dass potenzielle Käufer:innen den Beschluss des EU-Parlaments bei der Preisverhandlung anbringen, um Ihre Immobilie günstiger zu erwerben.

Für Ihre Preisermittlung bedeutet das: Es gibt leider keinen festgelegten Richtwert, an den sich jeder pauschal halten kann. Die Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich.

Der Eigentümerverein Haus & Grund beispielsweise, geht mit seiner Prognose sogar so weit, dass ab 2030 viele Objekte in Deutschland aufgrund ihrer schlechten Energieklasse gar nicht mehr genutzt werden können. Denn das GEG umfasst diverse Nachrüst- und Austauschpflichten, die Immobilieneigentümer:innen zukünftig erfüllen müssen.

Damit Sie den Wert Ihrer Immobilie in Sachen Energieeffizienz zumindest einschätzen können, haben wir für Sie die wichtigsten Kriterien zusammengestellt:

Fassade / Dämmung: Hinsichtlich der Fassade und der Dämmung einer Bestandsimmobilie müssen vorgegebene Werte beim sogenannten U-Wert eingehalten werden. Dieser gibt an, wie viel Wärme durch eine Wand, das Dach oder ein anderes Bauteil nach außen strömt. Der U-Wert wird beispielsweise durch die Dicke einer Wand und die Art der verwendeten Materialien bestimmt. Eine nachträglich angebrachte Wärmedämmung senkt den U-Wert eines Bauteils. Zusätzlich gibt es Vorschriften, die die verwendeten Dämmmaterialien und ihre Herstellung betreffen.

Fenster: Gerade Fenster zählen zu einem der wichtigsten Faktoren, wenn es um richtige Dämmung und Verhinderung von Wärmeverlust geht. Daher sollten auch hier sowohl der U-Wert des verwendeten Materials, als auch der Typ des verbauten Fensters berücksichtig werden.

Heizung: Die Modernisierung von Heizungen ist wahrscheinlich die nachvollziehbarste Maßnahme. Hier besteht eine Austauschpflicht für Heizkessel, die mit bestimmten Brennstoffen betrieben werden. Informationen zu Ihrem Heizkessel erhalten Sie durch Ihren örtlichen Schornsteinfeger. Zusätzlich sollten Sie die Dämmung Ihrer Rohre überprüfen lassen und gegebenenfalls nachrüsten.

Dach: In die Überprüfung von großen Flächen wie Außenwänden und Fenstern reiht sich auch die Isolierung des Dachs Ihrer Immobilie mit ein. Auch hier hat die EU-Kommission bestimmte Richtwerte zur Dämmpflicht formuliert, die sowohl für Immobilienbesitzer:innen als auch für Immobilienverkäufer:innen interessant sind.

Sie kennen nun alle wichtigen Werte Ihrer Immobilie und sind gewappnet für Preisverhandlungen. Ein weiterer Vorteil: Diese Faktoren helfen Ihnen zudem bei der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Wenn Sie sich auf den gesamten Prozess des privaten Immobilienverkaufs noch intensiver vorbereiten möchten, finden Sie hier einen weiteren Artikel unserer Redaktion zu den häufigsten Fehlern beim Immobilienverkauf.